Ремонт и открытие отеля в Тале Fuchshexe, Германия

 

 

 

 

Бизнес план

 

 

Ремонт и открытие отеля в Тале Fuchshexe

 

 

 

 

Содержание

 

 

 

1. Общая характеристика предприятия

 

1. Характеристика объекта

 

1. Идея предприятия

 

1. Маркетинг

 

1. Ремонтные работы

 

1. Менеджмент
2. Анализ рисков

 

1. Финансово-экономические расчеты, сроки

 

1. Расчёт рентабельности, окупаемость

 

1.Общая характеристика предприятия

Объект уже находится в собственности. Оценочная стоимость объекта на данный момент свыше 400.000 Евро. Запланировано проведение капитальных ремонтных работ бывшего санатория (3.000 qm жилой площади) с земельным участком (21.500 qm) с целью последующей краткосрочной и долгосрочной сдачи комнат туристам и гостям с целью деловых поездок.

Речь идет о земельном участке с двумя помещениями (3000 кв.м., 400 кв.м., бетонные здания, подвал под всей площадью объектов), двухэтажным складским помещением и двумя гаражами (бетонное здание). Имеется собственный въезд во внутренний двор с 80-тью парковочными местами и садово-парковой зоной. Объект расположен в небольшой туристической деревушке в пешей доступности к продуктовому магазину, врачам, ресторанам. Остановка общественного транспорта с автобусным сообщением в множество туристических мест расположена в 3-х минутах ходьбы от объекта. Город располагается на высоте 533 метра над уровнем моря и открывает гостям великолепные виды туристического района Гарц. В пяти минутах на машине/автобусе находится известное туристическое место Hexentanzplaz (фуникулеры, зоопарк, аттракцион перехода между верхушками деревьев по канатам, круглогодичный открытый и закрытый бассейн с горячими лечебными источниками и многое другое: https://en.wikipedia.org/wiki/Hexentanzplatz_(Harz)), на котором по приданию проходит Вальпургиева ночь. В ночь с 30-го апреля на 1-е мая в этом месте проходит фестиваль Вальпургиевой ночи, на который съезжаются гости со всех уголков не только Германии, но и Европы. В остальное время туристы посещают регулярные аттракционы Ведьмовской Горы, путешествуют по знаменитому району Гарц (невысокие горы, пещеры, водопады, национальный парк), зимой катаются на лыжах или же просто бродят по национальному парку (одно из излюбленных занятий немецких туристов, по

немецкий «Wandern»).

Юридическое лицо: GbR или GmbH & Co KG.

 

2.Характеристика объекта

Речь идет о земельном участке с двумя помещениями (3000 кв.м., 400 кв.м., бетонные здания, подвал под всей площадью объектов), двухэтажным складским помещением и двумя гаражами (бетонное здание).

Цена со всеми услугами — 14.360 евро Жилая площадь — 3.400 qm

Участок — 21.500 qm

 

Оценочная стоимость на данный момент — свыше 400.000 Евро.

Отопление: требует замены на 70 процентов, дизель Доход на данный момент "чистыми": пустой

Санаторий в курортном городе, четыре этаж  ̶  52 комнаты плюс пристройка с жилой площадью (400 qm) для проживания управляющего и рабочего персонала. Ресторан, актовый зал, сауна, спортивный зал. В подвале нахоятся котельная (не будет использоваться) и промышленная кухня. Большой участок на котором располагаются парковочные места и парк с местами отдыха, беседками. Требуется полный капитальный ремонт. Фундамент и балки на крыше в хорошем состоянии. Около 1-го % полового покрытия требует капитального ремонта/замены (платы, несколько балок). 30-ть % окон требует замены, остальные подлежат восстановлению.

 

3.Идея предприятия

Основной корпус здания имеет 52 потенциальных номера для приема гостей (четыре этажа, на каждом этаже — 13). Большинство номер имеют по две комнаты размерами от 15-ти до 30-ти квадратных метров. Каждый номер вмещает в себя от двух (совместная и раздельные кровати) до четырех человек (семья с детьми/компания друзей). Минимальная вместимость гостей   ̶     104  человека.  При  условии  дополнительных  кроватей   ̶     208 человек.

Каждый номер будет иметь свою ванную комнату с санузлом, душем и раковиной. Все комнаты будут меблированы (кровати, шкафы, столы,

 

стулья, декорации и все необходимое) и иметь небольшой холодильник, а также чайник с набором пакетов с чаем.

Первые полгода завтраки и ужины будут доставляться и сервироваться местной фирмой-подрядчиком в виде «Шведского стола». Обед будет отсутствовать. На первом этаже будет располагаться наш бар с безалкогольными/алкогольными напитками, набором закусок и десертами.

 

 

4.Маркетинг

Преимущества:

• Двухлетнее сотрудничество с Booking.com и Airbnb;
• Знание рынка с юридической и эконмической точки зрения;
• Контакты   с    туристическим   объединением   Германии   (реклама, взаимодействие, юридическая поддержка);
• Контакты с туристическими бюро в Германии и странами СНГ (объект может принимать до 4-х автобусов туристов одновременно);
• Цены на номера значительно ниже средней цены по региону;
• Заключение договоров с гос. туристическим объединением Гарц о предоставлении бесплатного проезда на местных и междугородних автобусах по всему району Гарц (23 туристических города, сотни деревушек с достопримечательностями и туристическими аттракционами) и скидками на туристические аттракционы (пещеры, бассейны, подвесные мосты и многое другое).

 

 

5.Ремонтные работы и расчёты

Здание пустует более 10-ти лет, фундамент, перекрытия и балки крыши находятся в хорошем состоянии. Водопроводная, отопительная система и система электропроводки будут полностью заменены.

 

Финансирование и ремонтные работы будут проводиться в четыре этапа (каждый этап – один этаж):

1 этап. Подключение всех коммунальных сетей для всего здания (канализация, электричество, водоснабжение, газ), подключение отопительной системы для первого этажа, возведение противопожарных стен на первом этаже, перестилка покрытия крыши (около 2.000 qm, Schweißbahn V60 S4), а так же ремонтные работы в коридорах и комнатах первого этажа. Уборка территории, приведение в порядок фасада и двора. Для проведения работ на первом этапе требуется большая часть суммы финансирования. После завершения работ на данном этапе оценочная стоимость объекта заметно возрастает.

1. этапы. Проведение ремонтных работ на всех последующих этажах. Подключение      отопительной                      системы    и    электрокабелей   перенимают местные фирмы, от которых уже были получены предложения на ремонт. Остаток ремонтных работ будет осуществляться рабочей силой из Румынии (все работники являются юридическими лицами в Германии и внесены в реестр Ремесленной палаты).

Наши преимущества:

• Знание юридической стороны вопроса;
• Опты восстановления недвижимости «с нуля» более семи лет;
• Контакты с местным муниципалитетом и ведомствами;
• Контакты с проверенными и надежными подрядчиками, стоимость в три-четыре раза дешевле, чем немецкие фирмы;
• Подключение поэтажного отопления.

 

6.Менеджмент

Управление данным объектом будет производиться непосредственно соучредителем Геннадием Лопатниковым.

При запуске одного этажа (13-ть комнат) нам потребуется два рабоника- уборщика и один администратор, контролирующий завтрак, ужин и заезд- отъезд гостей. Один уборщик обойдётся нам в 450 Евро зарплаты плюс 150 евро  отчислений государству.  Итого  один  уборщик   ̶   600  Евро/месяц,  два уборщика на один этаж  ̶  1200 Евро/месяц.

Уборщики будут работать по 49 часов в месяц каждый, что даст нам освобождение от некоторых отчислений государству по данному сотруднику. Один уборщик обойдётся нам в 450 Евро зарплаты плюс 150 евро  отчислений государству.  Итого  один  уборщик   ̶   600  Евро/месяц,  два уборщика  на  один  этаж   ̶    1200  Евро/месяц.  Уборка  одного  этажа  будет происходить не более, чем за 2,5 часа в день.

В обязанности администратора будет входить рассылка счетов на электронные адреса, подготовка туристических книг (регистрация гостя) к приезду гостей и прием гостей при прибытии (в некоторых случаях частных гостей, без туристического автобуса, ключи будут оставляться в специальном кодовом сейфе для ключей). Отбытие гостей будет проходить в автоматическом режиме. Резервирование номера без проверенных паспортных данных будет невозможным, проверка будет происходить через Booking и Airbnb. Рассматривая худший статистический вариант, минимальная заполняемость отелей в Германии (в туристических деревнях) равна        55%            (https://www.hs-harz.de/user- mounts/319_m2395/Studien_Tourismus_LSA/08_Wirtschaftsfaktor_2016.pdf страница 7, на немецком;                                                                 https://media.hotellerie.de/media/docs/iha- hotelkonjunkturbarometer_sommer_2018.pdf страница 21, на немецком). Один администратор будет ответственен за два этажа (26*0,55= 14,3 комнат). Это дает 180 рабочих часов в месяц. Один администратор будет обходиться 2.041,00 Евро в месяц включая все отчисления государству. При увеличении

 

заполняемости задействуется местная рабочая сила, работающая не на постоянной основе.

После   завершении   ремонта   на    третьем   этаже    нанимается   второй администратор.

 

 

 

7.Анализ рисков

Туристический район Гарц ежегодно посещают около 1.250.000 туристов в год (https://www.harzinfo.de/fileadmin/Mediendatenbank/Bilder/Quartalsbericht/Touristisches_Zu kunftskonzept_Harz_2025.pdf на немецком).

Имея двухлетний опыт приема гостей в собственных небольших отелях, имеется годовой отчет, из которого видно заполняемость:

• через сайт Airbnb 32%

 

 

 

• через сайт Booking.com 33%

 

 

 

ИТОГО: мы имеем заполняемость в 65% в год.

Важно заметить, что вышестоящая статистика относится к номерам без собственных ванных комнат (одна ванная комната с санузлом на три номера) и общей кухней. Номера с собственными удобствами резервируются более чаще.

 

 

 

8.Финансово-экономические расчеты, сроки

 

Первый этап

• Покупка объекта (уже в собственности)
• Подключение коммуникаций  20.000 EUR;
• Архитектор 45.000 EUR (уже частично оплачен);
• Крыша 40.000 EUR;
• Отопительный котел Buderus на один этаж (Отопление и вода)  ̶  15.000 EUR;
• прокладка труб отопления и водопровода — 13.000 EUR;
• электрика — 12.300 EUR;
• занация полового покрытия — 13.000 EUR;
• материал — 24.000 EUR;
• мебель и инвентарь — 17.000 EUR;
• ландшафт участка — 10.000 EUR;
• подрядчики 42.000 EUR.

Сумма первого этапа: 251.300 EUR.

срок исполнения — 6 месяцев.

Второй этап:

• Котел Buderus (Отопление и вода)  ̶  15.000 EUR;
• прокладка труб отопления и водопровода — 13.000 EUR;
• электрика   12.300 EUR;
• половое покрытие —  9.200 EUR;
• Материал 24.000 EUR;
• мебель и инвентарь — 17.000 EUR;
• работа подрядчиков  ̶  31.000 EUR.

Сумма второго этапа: 121.500 EUR.

Срок выполнения работ, 5 месяцев.

Этапы 2, 3, 4 идентичны.

Общая сумма проекта: 615.800,00 EUR.

Минимальная оценочная сумма после восстановления 1.500.000 EUR.

 

 

 

9.Расчёт рентабельности, окупаемость

Расчёты ведутся из расчёта стоимости комнаты в 40 Евро плюс 5 евро туристический налог и 12 евро фирме-подрядчику за завтрак для двух гостей, итого стоимость комнаты составляет 57 Евро. После получения оценок на Booking.com и Airbnb цена номеров будет постепенно увеличиться, что повысит окупаемость.